일요일 오후에 갑자기 9.7 부동산 대책이 나왔다.
오잉? 원래 주말에도 대책을 발표하나? 싶긴한데, 이전에 6.27 부동산 대출 규제 나왔을 때,
다음날 바로 시행임에도 직장인들이 연차 쓰고 급하게 계약을 하는 것 규제를 위해 주말에 이러한 대책을 내놓은 것이 아닌가 싶다.
아직까지 많은 전문가들의 의견이 나오진 않았지만,
한쪽에선 집값을 잡기 위해 대출규제,LH 주도 등 잘했다! 는 의견도 있고
한쪽에선 특별한 대책은 없다! 는 의견도 있었다.
아직 부린이인 입장에서는 그래도 영끌해서 공급을 늘려보겠다는 정부의 의지가 보이기는 하지만,
이게 과연 빠른 시일 내에 시행이 가능할까? 라는 생각이 든다.
그래도 대출규제가 촘촘하게 정책화 되어 가고 있는 것은 있어서 일시적으로 집값은 잡히지 않을까?란 생각도 들고
아직은 잘 모르겠다..ㅎㅎ
그럼 9.7 부동산 대책에 대해 자세히 정리해보려고 한다.
수도권 6만호 추가 공급(2030년까지)
1. 공공택지는 LH 직접시행으로 전면 전환
공공택지 구성을 LH가 직접시행함으로 인해 LH가 앞으로 민간시행사에 땅 팔일 없다!라는 원칙을 전면 법제화 하였다.
현재 공급을 빠르고 효율적으로 하기 위해 LH가 직접시행하고, 설계/시공은 민간에 맡기려고 하는 정책인 듯 하다.
(기존에는 시행사가 땅만 받아 놓고, 사업성이 없으면 진행하지 않는 경우가 많은데 앞으로는 이런 일을 못하도록 LH가 직접 시행하겠다는 의미)
여기서 6만호는 LH가 직접시행하는 5.3만호에 용적률 상향 등으로 인한 추가분 0.7만호로 구성된다.
그러나, 이 물량 모두 LH가 직접 설계,시공을 할 순 없으니 이를 전담하는 '도급형 민간참여사업'으로 추진 할 예정이다.
시행은 LH가 하지만, 브랜드는 민간브랜드로 달고 나오고, 실제 설계, 시공도 민간이 담당하니 LH를 꺼리는 현상은 좀 개선될 것으로 보인다.
2. 공공임대 재건축함에 따라 2.3만채 확보
강남, 강서,노원 등 노후 공공임대를 용적률 500%까지 확보하여 고밀도로 재건축 예정. 이에 따라 중산층도 입주 가능한 양질의 공공임대, 분양 혼합 단지 조성할 계획임.
현재 추진되고 있는 곳은 상계마들, 하계 5단지, 중계 1단지 등이 대표적인 시범사업으로 진행 중이다.
3. 공공청사 재건축해 8천채
기존에 도심 대 유휴 국공유지와 노후 공공청사 등은 의무적으로 복합개발을 하도록 하여 2만호 사업이 추진 예정이었는데, 여기에 추가로 8천로를 더 지어 30년까지 2.8만호를 공급할 계획.학령인구가 적은 지역이나 유휴부지 등을 즉각 개발하여 4천호 추가 공급
추가적으로 준공30년이 지난 노후 공공청사는 무조건 복합개발을 검토할 수 있도록 특별법을 제정하였다.
여기서 4천호는 구체적으로 입지가 발표되었다.
- 도봉구 성대 야구장 : 1,800호
- 위례 업무용지 : 1,000호
- 서초구 한국교육 개발원 : 700호
- 강서구 유휴부지 : 558호
추가적으로 철도역 등을 활용해 1인가구, 청년특화주택을 건설 할 계획을 발표하였다.
재개발, 재건축 등 정비사업 활성화
1. 공공 도심복합사업 시즌2
공공도심복합사업의 유형은 총 3가지가 있는데, 이 중 역세권만 용적률 완화 구정을 적용받았다.
1)역세권 / 2) 저층주거지 / 3) 공장지
그런데, 이번 시즌부터는 저층주거지 역시 용적률 완화 규정이 적용됨으로써 이번 대책에서 눈여겨볼만한 내용이다.
준주거나 사업지역 개발을 하게 되면 비주거 의무비율은 5%, 10% 등의 규정이 있었다 .
그런데 이번 정책에서 10%→5%로 완화됨에 따라 아파트를 더 지을 수 있게 되었다.
또한 공원녹지 의무확보기준을 완화함으로써 세대수를 더 확보할 수 있게 되었다.
2. 1기 신도시 등 정비사업 개선
1기 신도시 사업 선정방식을 기존 공모방식에서 주민제안 방식을 전면 도입한다. 이에 따라 주민들의 의견만 맞으면 재건축, 재개발이 좀 더 신속하게 이뤄질 수 있을 것으로 보인다.
1기 신도시 재건축 물량제한을 없앤다. 물량을 초과하여 정비 구역지정을 제안하는 경우에도 접수, 수용허용함에 따라 재건축 재개발 기준을 좀 더 완화한다. ( 단, 분당 제외 )
3. 정비사업 제도 종합 개편
재건축 재개발 속도가 더 빨라질 것.
준비기간을 단축하고 절차를 간소화 함에 따라 행정절차를 개선한다.
(사업시행인가와 관리처분인가를 동시에 시행할 수 있도록 빠르게 절차 개선)
4. 용적률 완화는 신중히
민간 재건축, 재개발 사업 용적률 상향은 주택시장 영향, 공급 영향 등을 종합 고려하여 신중하게 추진할 것
용적률 특례확대란..
기존에도 용적률이 높은 아파트의 경우 현황 용적률을 인정해줘서 기존 용적률에 더해서 더 짓게 해줬는데,
이를 준공업지역에도 인정을 해줄 예정이라는 의미.
5. 공실상가, 업무시설 등 활용
기존에 상가를 오피스텔로 활용할 수 있도록 제도 새건방안을 마련할 것
대출규제
1. LTV 40%로 강화(50%→40%)
규제지역 내 LTV 상한선을 50%에서 40%로 강화
2. 갭투자 실거주 어렵게 대출 강화
현재 보증 3사별로 1주택자 전세한도대출을 상이하게 운영하고 있는데, 1주택자의 전세대출한도를 수도권, 규제지역에 한해 2억원으로 일원화 할 것
즉, 갭투로 사놓고 실거주는 전세로 하는 경우 2억원까지 대출이 나오지 않도록 막겠다.
3. 국토부장관도 토허제 지정 가능
기존에 동일 시/도 내 공공개발사업인 경우에만 국토부장관의 토허제 지정 가능했으며, 보통은 시도지사가 토허제를 관리했었다. 그런데 수도권 동일 시/도 내 전체적인 수요관리가 필요해 국토부장관도 토허제 검토할 수 있도록 지정권자를 확대한다.
특히 나에게 가장 영향이 있는 정책은 1주택자 전세대출한도를 2억원까지 막는 것이다..
이러한 대출규제 정책이 지속적으로 나오다 보면..
정부가 의도하고자 하는 갭투투기 수요를 막을 수 있을 것 같긴 하다는 개인적인 의견이다.
실제로 나도 대출이 나오지 않으니 현재 내가 살수 있는 곳, 적정대출을 받을 수 있는 무리하지 않는 곳으로 알아보게 되기 때문이다. 그럼에도 노른자인 곳들은 앞으로 내가 모으는 속도보다 빠르게 호가가 올라갈 것 같아 걱정이다.
이번 대책으로 다음주에 전문가들은 어떤 반응을 보일지.. 앞으로 시장은 어떻게 흘러갈지 궁금하다.
= 해당 정리는 아래 영상을 참고하여 정리한 개인적인 정리글 입니다. =