부동산 투자에 새로운 방법을 알려준 책이다.
꼼꼼히 정리하여 재개발, 재건축 시장에 한 발을 내딛어 보려고 한다.
1. 조합설립1) 조합설립 절차
재개발, 재건축이 진행되려면 지자체로부터 구역 지정이 되어야 한다. 구역 지정 후에는 추진위원회 설립이 필요한데
* 재개발의 경우 토지등소유자 50% 이상이 찬성하면 추진위원회를 설립할 수 있다. 추진위원회가 설립된 이후에 조합을 설립하기 위해선 75%의 동의를 얻어야 한다.
* 재건축의 경우 구역으로 지정되기 전에 '안전진단'을 통과해야 한다. D등급을 받아야 재건축을 추진할 수 있으며 재개발과 동일하게 75%의 동의를 얻어야 조합설립이 가능하다.
2) 수익률이 높은 시기는 언제?
비교적 안전하면서 수익률이 가장 높은 시기는 바로 조합이 설립된 이후에 재개발에 투자하는 것이다.
조합이 설립되면 전체 과정에서 20~30% 정도 진행되었다고 볼 수 있는데, 장기적으로 바라본다면 사업이 무산될 가능성이 매우 낮다. (단, 재건축의 경우 조합원으로써 재건축 동의를 한 가구에 한해 입주권이 부여되므로, 재건축의 경우엔 예외이다)
3) 조합설립 단계 투자 시 확인해야 할 점들
① 다물권자 매물 주의 : 재개발 지역의 다주택자를 '다물권자'라고 하는데, 재개발의 경우 한 세대가 같은 구역에 한 개 이상의 물건을 소유하고 있으면 물건의 개수와 상관 없이 한 개의 입주권만 나온다.
*① 중개사에게 다물권자 물건 여/부를 확실하게 확인
*① 계약서에 특약 넣기
ㄴ투기과열지구의 재건축 물건 주의 : 투기과열지구의 재건축 물건은 조합설립 단계 이후에는 실질적으로 거래되지 않으니 투기과열지구(강남,서초,송파,용산)라면 조합 설립 전에 매수해야 한다.
ㄴ 투기과열지구의 재개발 물건 주의 : 투기과열지구의 재개발 물건은 관리처분인가 이후부터 조합원 지위양도가 불가능하다.
④ 상권이 활발한 지역 주의 : 상권이 활발한 지역은 사업진행이 더딜 수 있다. 상가의 경우 재개발 사업을 진행하면 손해가 나기 때문에 상권이 활발한 지역은 오히려 사업진행이 더딜 수 있으며, 큰 절이나 교회 등의 종교시설이 있는 경우 사업이 지연될 수 있다. (= 상권이 활발하지 않은 지역일수록 재개발 사업진행이 빠르다.)
4) 시공사 선정_1군 건설사면 좋치!
조합이 설립된 곳에 가면 시공사 플랭카드가 걸려져 있는 것을 볼 수 있다. 1군 건설사가 뛰어드는 곳은 사업성이 좋은 구역이니 1군 건설사 플랜카드가 걸려있다면 투자할 준비를 하는 게 좋다. 1군 건설사가 시공사로 선정되고 나면 시장에 매물이 사라지는 경우가 많고 가격이 뛰니 이 전에 투자하는 것이 좋다.
(단, 사업성이 좋을 수록 진행은 더딜 수 있다. 더 많은 수익을 가져가려고 마찰이 생길 수록 진행은 지연된다. 오히려 반대의 경우가 사업의 속도는 더 빠르다.)
2. 사업시행인가
사업시행인가가 나면 전체 과정에서 50% 정도 진행되었다고 보면 된다. 이때부터는 안전한 시장이라 생각해 시장에 뛰어드는 사람들이 많은데 이때는 프리미엄이 뛰어있기 마련이다. 또한 감정평가를 아직 거치지 않았다는 문제도 있다. 감정평가를 거치지 않았으니 정확한 가격이 매겨져 있지 않은 상황이기 때문에 비싸게 살 수도 있기 때문에 들어가기 조심스러운 시기이다.
★1) 사업시행인가 나기 직전의 매물 확인하기
사업시행인가 이전의 절차인 '교통영향평가'와 '건축심의' 통과여부를 지켜봐라!
교통영향평가는 새아파트가 들어서고 난 이후 주변 교통 상황에 문제는 없는지 미리 예특하는 제도인데, 이를 통과해야만 사업시행인가를 받을 수 있다. 또한 재건축/재개발 이후의 주변 지역에 미치는 영향, 도시 미관 향상 및 공공성 확보 등을 고려한 '건축심의'까지 통과 되었다면 이제 사업시행인가가 나겠구나~~ 생각하면 된다.
사업시행인가를 앞둔 여러 구역 중에서 중개사무소, 조합사무소(조합원이 아니라면 쉽지 않겠지만)에 연락해 '교통영향평가'와 '건축심의'가 통과됐는지 모니터링하는 것도 현명한 방법이다.
2) 감정평가액 추정해보기
감정평가 전에 예상 감정평가액을 예측해 볼 수 있다. 인근에 이미 감정평가가 나온 구역의 감정평가액을 알아보고, 공시가격 대비 감정평가액 비율을 구하여 매수하려는 구역에 적용해보는 것이다.
이는 조합설립 이후부터 감정평가 전까지 활용해볼 수 있는 방법이다.
ex: 공시가격이 1억원인 물건의 감정평가액이 1.3억이 나왔다면 130% 정도의 감정평가율이 나옴을 알 수 있다.
만약 내가 매매하려고 하는 집의 공시가격이 1.2억이고, 매매가는 2억원이라면 1.2억원 x 130% = 1억 5,600만원의 감정평가액을 받을 것으로 예측할 수 있다. 그리고 이 집의 매매가가 2억이므로, 프리미엄은 4,4400만원 정도로 추정해 볼 수 있다.
3. 감정평가기간
사업시행인가를 받고 나면 조합에서는 바로 종전자산평가를 진행한다. 흔히 감정평가라고 하는데, 감정평가에 따라 프리미엄도 정해지고, 분담금도 정해지기 때문이다.
보통 비례율은 100%에 수렴하기 떄문에 정확한 비례율이 나오는 재개발사업후기(관리처분인가) 전에는 '조합원분양가'에서 감정평가액을 뺀 금액으로 구한다.
*프리미엄= 매매가-감정평가액
*권리가액 =감정평가액*비례율
*분담금=조합원분양가-권리가액
감정평가가 넉넉하게 나온 곳은 프리미엄이 많이 붙으니 환호하고, 감정평가가 박하게 나온 곳은 속상할 수밖에 없다. 기회는 이때에 있을 수도 있다.
1) 감정평가기간 직후 매수
앞서 사업시행인가 직후에 매수하지 말라고 말하였는데, 사업시행인가 직후보다는 감정평가기간 이후에 매수하는것이 더 좋은 선택이 될 수 있다.
감정평가가 낮게 나오면 실망하는 이 '실망매물'을 잡는 것이다. 감정평가 이후니 내가 얼마의 프리미엄을 더 주고 샀는지도 정확하게 확인할 수 있고, 사업도 어느정도 진행되었으니 이에 대한 불안도도 적다.
(다만 서울,수도권에서는 감정평가액이 작은 물건은 34평을 받기엔 힘들다.)
2) 조합원 분양신청기간
조합원 분양신청기간에는 몇 번이든 분양 신청을 다시 할 수 있는데, 25평을 신청해둔 조합원의 매물을 매수하는 것도 한 가지 매수 방법이 될 수 있다. 재개발, 재건축 사업에서는 큰 평형의 아파트일수록 프리미엄이 많이 붙는데, 이를 인지하지 못하고 25평의 매물이 시장에 나오는 경우가 있으니 이를 노려보자. 그리고 조합원 분양신청기간이라면 평형을 변경할 수 있기 때문에 25평의 매물을 사고, 더 큰 평수로 바꾸는 것도 가능하다.
감정평가 후에 매수하는것이 안전하고 확실한 투자가 될 수 있다. 또한 이 시기에 실망매물을 만난다면 저렴한 가격에 좋은 물건을 매수할 수도 있다.
4. 관리처분인가
투자자와 실수요자가 가장 많이 매수하는 시기이다. 이때는 재개발사업이 80% 정도 진행되었고, 여러가지 리스크가 해소되는 시기이다. 또한 이주비대출을 활용해 투자금을 줄일 수도 있다. 총 투자금을 정확히 계산할 수 있기 때문 초보자들이나 안전한 투자를 원하는 실수요자들에게 핵심 타이밍이다.
관리처분인가란 내가 소유한 물건을 신축 부동산으로 바꿀 수 있는 권리로 변환하는 절차라고 생각하면 된다. 관리처분인가가 나면 철거하고 이제 새아파트가 지어지게 되니 80% 정도 진행되었다고 보면 된다. 이 시기에는 일반분양 세대수, 조합원분양가, 전체 공사비와 예상 분양 수입 , 조합원 분담금, 비례율 등을 정확히 알 수 있다 .
(비례율이란? : 재개발, 재건축 사업에서 비례율을 100% 넘으면 사업성이 놓은 사업이다. 감정평가액에 비례율을 곱하면 '권리가액'이 나오고, 이 권리가액에 따라 개별 물건의 조합원 분담금이 달라딘다.)
1) 관리처분인가 시 확인할 사항
투기과열지구에서 관리처분인가 이후의 재개발 매물을 매수하면 조합원 지위를 양도받을 수 없으므로 주의 해야 한다.
2) 세금 관련
관리처분인가가 이후부터는 내 물건이 '입주권'으로 불리게 되면서 기존에 보유한 다른 주택의 양도세, 취득세에 영향을 준다. 이때 세금 관련 문제로 조합원이 물건을 매도하는 경우가 있는데 이런 물건을 눈여겨 보는 것도 기회가 된다.
그러나, 다주택자라면 관리처분인가 이후에 매수하면 세금에서 자유로워 질수도 있다. 이주, 철거를 한 뒤에 매수를 한다면 '멸실' 상태로 보아 재산세에서 자유로워질 수 있게 되는 것이다. 멸실이 되는 순간부터 건물은 없어지고 토지만 남으니 토지에 대한 재산세만 내면 된다. (다만 이때 구청에 '멸실등기'를 떼어 멸실 여부를 철저히 확인해야 한다.무조건 서류상으로!)
3) 투기과열지구의 경우 조합원이 가지고 있던 물건이 관리처분인가가 나면 5년간 정비사업의 조합원 분양 또는 일반분양을 받을 수 없다.
=출처 : 5천만원으로 시작하는 미라클 기적의 재개발, 재건축/저자 : 진와이스 / 출판사 :리더스북
=재개발 모르면 부자될 수 없다./ 저자 : 최진성 / 출판사 :한국경제신문/ 출판일 : 21.08.04=