초기투자의 핵심은 감정평가액을 추정하는 것이다. 대부분 감정평가액이 나오는 사업시행인가 이후에 투자자들이 몰리는데 감정평가액을 추정할 수 있다면 남들 보다 빠르게 수익성 있는 지역을 찾을 수 있다.
공동주택 감정평가액 추정법(거래사례 비교법)보통 빌라나 연립주택, 아파트 등의 공동주택(집합건물)은 인근의 거래 사례와 비교하는 '거래사례 비교법'으로, 단독주택은 토지와 건물의 가치를 따로 평가해서 합산하는 방식으로 감정평가를 진행한다.
1) 인근 구역의 공시가격 비율 활용
재개발구역에서 가장 거래가 많은 공동주택은 다세대주택(빌라)이다. 빌라의 감정평가 시 기준이 되는 것은 '공동주택 공시가격'이다. (현장에서는 '공주가'라고 줄임) 이는 '부동산 공시가격 알리미'에서 지번을 입력하면 조회할 수 있는데, 빌라의 감정평가액을 추정할 때 가장 먼저 해야 할 일은'부동산 공시가격 알리미'에서 인근 빌라의 거래 사례를 조사하는 것이다.
예를 들어 재개발 구역의 a 빌라 매매가격이 8천만원이고, 공동주택 공시가격이 3천만원이라고 하자. 전용면적은 15평이고, 대지 지분은 10평이다.
한편, 재개발이 진행되지 않은 구역의 b 빌라 매매가격은 6천만원이고, 공동주택 공시가격이 4천만원이다. 그렇다면 b빌라는 공동주택 공시가격 대비 매매가격 비율인 공시가격 비율이 1.5배이다. (=4,000/6,000) 이렇게 재개발 구역의 a빌라와 비슷한 빌라들의 공시가격비율을 구하면 예상 감정평가액이 나온다.
1.5배라고 한다면 a지역의 감정평가액은 3천만원x1.5배인 4,500백만원이다. 예상 프리미엄은 매매가 8천만원에서 예상 감정평가액 4,500만원을 제외한 3,500만원이다. 그러나, 실제 조합에서 진행하는 감정평가는 보수적으로 진행하므로 인근 비율보다 낮게 적용하는 것이 좋다(1.3~1.4 정도로)
감정평가는 실제 어느 기점을 기준으로 이루어질까?
종전자산평가는 사업시행인가일을 기준으로 이뤄지므로 사업시행인가가 나기 전에 감정평가액을 추정할 때는 사업시행인가가 예상되는 시점의 공시지가를 예측해서 해야 한다. 사업시행인가가 된 후에도 감정평가를 하지 않은 구역에서는 사업시행인가가 이뤄진 해의 공시지가를 기준으로 계산하면 된다 .
해당 포스팅은 아래 책의 내용을 참고하여 필사하였습니다.
=재개발 모르면 부자될 수 없다./ 저자 : 최진성 / 출판사 :한국경제신문/ 출판일 : 21.08.04=