재개발 투자는 리스크와의 싸움이다. 초기에는 리스크가 큰만큼 기대수익이 높고, 후반부로 갈수록 리스크가 작은만큼 기대수익은 낮다. 초보자에게는 후반부인 관리처분인가 직후에 투자하라고 권하고 싶다. 관리처분계획총회 전후가 가장 안전하고 효율적인 매수 타이밍이기 때문이다. 이때도 역시 초기투자와 마찬가지로 재개발구역의 사업성 판단과 물건의 수익성 판단을 꼭 해야 한다.
사업성판단 : 지역분석재개발구역의 사업성을 판단할 때는 입지, 호재 및 악재, 사업 속도 등을 고려해야 하는데, 관리처분인가 전후 단계에서는 사업성을 판단할 수 있는 수치의 상당 부분이 확정된다. 이때는 대략적인 일반분양가, 조합원분양가, 조합원 분담금, 대략적인 비례율 등을 거의 정확하게 예측 가능하다. 그러므로 더 안전하고 확실한 투자를 할 수 있다.
이런 수치들은 관리처분계획을 위한 총회 안내 자료에 나와 있기 때문에 안내 자료를 어떻게 분석해야 하는지 알아야 한다.
수익성 판단 : 물건분석안전투자 단계에서는 총투자금이나 입주 시 새 아파트 가격 등을 좀 더 정확하게 예측할 수 있으므로 좀 더 정확하게 수익성을 고려할 수 있다.
<관리처분인가 나기 전후에 가장 먼저 생각해야 할 7가지>
1) 자금 계획 : 소유권을 이전할 때까지 필요한 초기투자금과 새 아파트를 얻는 데까지 들어가는 총투자금을 고려해 자금계획을 세운다.
2) 초기투자금 : 매매가-레버리지(임대보증금 또는 대출금액)
3) 이주비대출 : 이주비 대출이 가능한 매물의경우 이를 적극 활용할 수 있다. 규제지역이 아니라면 다주택자도 감정평가액의 60%까지 받을 수 있다.
4) 총투자금 : 총투자금은 매매가+분담금이다.
( 매매가가 5억원이고, 분담금이 2억원이라면 분담금 2억원은 공사 착공 시 지불이 필요한 금액이다.)
5) 입주 시 예상수익추측 :
* 예상수익=입주시 예상가격- 총투자금
* 총투자금= 매매가+추가분담금= 조합원분양가 +프리미엄
입주 시 예상가격은 인근 신축 아파트 시세를 확인한다. 이때 해당 단지의 조건(연식, 세대수, 지하철와의 거리, 브랜드, 평형대별 가격)도 같이 파악한다.
<<입주시 예상가격= 인근신축 아파트 시세(3개월 평균) x (연식차이*2~3%)>>
이때 2~3%는 물가상승률 정도로 상승하는 부동산 가격을 의미하며, 조건(브랜드, 지하철과의 거리 등)을 비교해 물가상승률에 조정분을 적용하면 된다.
현재 조합설립인가 단계를 거치고 있는 '이수역해리드'의 입주시 예상가격을 계산해보자.
인근 신축 아파트 '래미안 이수역 로이파크'는 32평 기준 17억 정도이다. 18년도에 지어져 현재 25년 기준 8년이 되었다. '이수역 해리츠'의 위치는 역에서는 래미안보다 가깝지만 도로를 건너야 하는 초품아는 아니므로 평균 물가상승률 3%를 적용한다.
Ex. 입주시 예상가격= 17억 x 8년 x 3% = 2,108,000,000원 이 된다.
이수역해리 드 의 경우 기본 분담금이 평균 8억7천만원이라고 하였고, 입주시까지 필요한 금액은 2억3천만원 이라고 했으므로, 13억 정도의 시세차익이 있다고 예상된다.
(아주 초보자의 개인적인 예상이므로 참고만 부탁드립니다..)
6) 준공 시 계획 : 새아파트로 들어가서 살지 or 전세를 줄지 결정해야 한다. 이에 따라 자금계획이 달라진다.
7) 매도계획과 세금
<관리처분인가가 난 이후 매수한다면 확인해야 할 2가지>
1) 조합원분양가와 일반분양가 : 일반분양가는 관리처분인가 이후 확정되기 때문에 관리처분계획을 위한 총회의 안내 자료를 통해 정확한 금액을 계산하자.
2) 평형별 조합원 배정 (동,층,향) 확인 : 관리처분인가가 났다면 이미 조합원 평형 배정이 이뤄졌을 확률이 높으므로 관리처분인가 이후에 매수할 때는 해당 매물이 배정 받을 평형과 타입을 확인해야 한다.
해당 포스팅은 아래 책의 내용을 참고하여 필사하였습니다.
=재개발 모르면 부자될 수 없다./ 저자 : 최진성 / 출판사 :한국경제신문/ 출판일 : 21.08.04=