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흔히들 재건축, 재개발은 기본 10년 정도 투자해야 수익을 얻는 것이라고 생각하고, 나 역시도 그렇다.
그리고 실제로 가장 큰 수익을 내려면 10년 정도의 기간을 투자해야 하는 것도 맞다. 그러나 10년 투자라는 게 쉽지 않다.
이번 포스팅에서는 재개발, 재건축으로도 짧은 기간에 수익을 낼 수 있는 매도,매수 시기를 포스팅해 보려고 한다.
초기투자시기
안전투자시기
초기투자시기 : 조합설립인가~사업시행인가
안전투자기시 : 종전자산평가, 관리처분인가 ~
초기투자를 할 때 고려해야 할 사항은 재개발구역의 사업성과 투자하려는 물건의 수익성이다.
서울의 핵심지역이라면 어느 정도의 위험을 감수하고서라도 조합설립을 전후해서 사업시행인가 이전에 진입하는 것이 유리하다.
1차 매수 타이밍
입지가좋은 곳이라면 조합설립 직전에 들어가는 것이 가장 좋다. 그러나 조합설립을 위해 조합원의 75% 이상의 동의가 필요한데, 75% 이상의 찬성은 생각보다 쉽지 않다. 하여, 조합설립인가 이전에 투자를 계획한다면 75% 이상의 동의율을 거뜬히 넘을 것을 보이는 지역을 매수해야 한다.
1차 매도 타이밍
단기투자자들에게는 사업시행인가 후 시공사 선정 직후가 1차 매도 타이밍이다. 시공사 선정이 마무리 되면 홍보효과가 그만큼 커지는데 이때가 좋은 가격에 매도할 수 있는 타이밍이 된다.
2차 매수 타이밍
사업시행인가 단계에서 실시하는 감정평가 통보 후이다. 감정평가 직전에 추정 감정평가를 통해 저평가된 매물을 매수하는 것이 가장 효과적이겠지만 이는 고수의 영역이니 너무 무리하지 말자.
초보자의 경우라면 감정평가 직후 또는 조합원 평형 신청 직후에 2차 매수를 노리자! 다만 이때부터 본격적인 프리미엄이 형성되고 가격이 상승하는 시기이니 관심 있는 구역의 매물을 꾸준히 모니터링 하면서 2차 매수타이밍을 잡는 것이 중요하다. (이때 감정평가가 잘 안 나와 실망매물이 나오는 시기이기도 하다.)
2차 매도 타이밍
관리처분인가 직전이다. 이 시기에는 이주비대출을 활용할 수 있어 초기 투자금이 줄어 투자자, 실수요자 모두 몰리는 시기이다.
(단, 투기과열지구 내 재개발의 경우, 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도가 금지되니, 투기과열 지구의 재개발 물건을 매수 또는 매도 하려면 관리처분인가 직전에 해야 한다. 이 시기에 매수했다면 이 시점부터 입주까지 4년 이상 매도할 수 없다.)
3차 매수타이밍
관리처분인가 전후 시기가 초보투자자들이나 안전한 투자를 원하는 투자자들, 실거주를 원하는 실수요자들에게 추천하는 안전투자의 핵심 매수 타이밍이다. 이때는 총 투자금(초기투자금, 분담금 등)을 정확히 계산할 수 있는 시기이고 사업의 80~90%가 진행된 시기이기 때문에 위험성도 적다.
단, 관리처분인가가 난 이후 또 한번 가격이 상승하기 때문에 관리처분인가가 나기 직전, 관리처분 총회를 전후한 시기가 최적의 매수 시기이다.
3차 매도 타이밍
입주 이후의 매도 타이밍이다. 다만 바로 매도하기 보다는 신축 시세가 안정될 때까지 3~6개월 기다린 후 파는 것이 좋다. 본인이 거주하는 경우 신축 가격 상승 효과를 누리면서 거주하면 되고, 임대하는 경우는 전세를 두바퀴(4년) 정도 놓은 후 매도하는 것이 가장 좋은 가격을 받을 수 있는 전략이다.
=출처=
재개발 모르면 부자될 수 없다./ 저자 : 최진성 / 출판사 :한국경제신문/ 출판일 : 21.08.04=