전체 글76 2년만에 돌아온 금리 2%시대. 부동산에 미치는 영향은? 예대금리차 ‘최대’…이제야 대출 금리인하 - 헤럴드경제 예대금리차 ‘최대’…이제야 대출 금리인하1월 평균 예대금리차 1.38%포인트 6개월째 확대…22년 8월이후 최고 우리·농협 인하…신한·국민도 검토 은행이 예금금리를 큰 폭으로 낮추면서도 대출금리 인하를 망설이면서 예대금리차(예금·biz.heraldcorp.com 한국은행은 5,7월에 한번 더 금리인하를 예고했다. 그러면 금리인하가 나에게 주는 영향은 무엇일까? 대출금리가 떨어질 것이다. 대출금리가 인하되면 신규 주담대가 증가할 것인데, 이는 부동산 시장의 반등을 예고하는 신호가 될까?정부는 이를 막기 위해 DSR 규제를 유지하고 정책대출 금리를 인상하겠다고 밝혔다. 실제로 디딤돌, 신생아 대출금리를 0.2%를 올렸다. 하지만, 실제 영향이 있을까.. 2025. 3. 5. 재개발 투자_ 수익률 분석 연습하기 초기투자금 최대한 정확히 계산하기 초기투자금= 재개발구역의 부동산을 매입할 때 들어가는 비용, 실투자금= 매매가 -레버리지(임대보증금 또는 대출금)= 감정평가액+프리미엄-레버리지 ex.매매가 3억원, 감정평가액 2억원, 전세보증금 5천만원인 빌라의 프리미엄과 초기투자금은?프리미엄 = 매매가- 감정평가액= 3억원- 2억원=1억초기투자금= 매매가-레버리지= 3억원-5천만원=2억5천만원 총투자금 최대한 정확히 계산하기 총투자금= 새아파트를 구입하는 데 들어가는 총비용= 매매가+분담금= 조합원분양가+ 프리미엄 총투자금. 현장에서는 총투라고도 불린다.재개발 물건의 권리가액(감정평가액)이 조합원분양가보다 낮으면 분담금을 내야 한다. (권리가액은 감정평가액*비례율로 계산한다.) 분담금은 이주와 철거가 끝난 후 착공할.. 2025. 3. 3. 재개발 투자 리스크 최소화 하는 법(관리처분인가 이후 재개발 매물 투자하기+이수역 해리드 투자수익) 재개발 투자는 리스크와의 싸움이다. 초기에는 리스크가 큰만큼 기대수익이 높고, 후반부로 갈수록 리스크가 작은만큼 기대수익은 낮다. 초보자에게는 후반부인 관리처분인가 직후에 투자하라고 권하고 싶다. 관리처분계획총회 전후가 가장 안전하고 효율적인 매수 타이밍이기 때문이다. 이때도 역시 초기투자와 마찬가지로 재개발구역의 사업성 판단과 물건의 수익성 판단을 꼭 해야 한다. 사업성판단 : 지역분석재개발구역의 사업성을 판단할 때는 입지, 호재 및 악재, 사업 속도 등을 고려해야 하는데, 관리처분인가 전후 단계에서는 사업성을 판단할 수 있는 수치의 상당 부분이 확정된다. 이때는 대략적인 일반분양가, 조합원분양가, 조합원 분담금, 대략적인 비례율 등을 거의 정확하게 예측 가능하다. 그러므로 더 안전하고 확실한 투자를.. 2025. 3. 2. 동작역 임장 1. 이수 스위첸 포레힐즈- 24평/ 14억 3천만원(전세 9억정도)-366세대/ 2022년 기준>동작역(4호선) 2. 이수교 KCC 스위첸- 24평/10억 5천만원 (전세 9억정도)- 178세대 /2006년 기준>동작역(4호선) 3. 이수 힐스테이트- 24평/ 14억(전세 8억)- 680세대/ 2013년 >동작역(4호선) 더 멈 4. 동작 금강 KCC-24평/ 10억 5천(전세가 6~7억 정도)- 276세대/ 2003년>동작역(4호선) 5. 이수 푸르지오- 24평/ 16억(전세가 7~8억)- 514세대/ 2021년>동작역(4호선)이 좀 더 가까울듯 동작역에서 가까운 아파트는 없다. 적어도 10~15분 걸어야 하는데, 차도 근처라 그런지 심리적 거리감은 15분 이상이었다.신축 또는 준신축이나 1,000세.. 2025. 2. 23. 재개발 빌라(다세대주택) 감정평가액 추정하기 초기투자의 핵심은 감정평가액을 추정하는 것이다. 대부분 감정평가액이 나오는 사업시행인가 이후에 투자자들이 몰리는데 감정평가액을 추정할 수 있다면 남들 보다 빠르게 수익성 있는 지역을 찾을 수 있다. 공동주택 감정평가액 추정법(거래사례 비교법)보통 빌라나 연립주택, 아파트 등의 공동주택(집합건물)은 인근의 거래 사례와 비교하는 '거래사례 비교법'으로, 단독주택은 토지와 건물의 가치를 따로 평가해서 합산하는 방식으로 감정평가를 진행한다. 1) 인근 구역의 공시가격 비율 활용재개발구역에서 가장 거래가 많은 공동주택은 다세대주택(빌라)이다. 빌라의 감정평가 시 기준이 되는 것은 '공동주택 공시가격'이다. (현장에서는 '공주가'라고 줄임) 이는 '부동산 공시가격 알리미'에서 지번을 입력하면 조회할 수 있는데,.. 2025. 2. 23. 재개발,재건축 짧게 수익내는 방법(매수, 매도 타이밍 잡기) 2025.02.16 - [분류 전체보기] - 재개발 용어 익혀서 전문가처럼 대화하기2025.02.16 - [분류 전체보기] - 재개발, 재건축 실전투자 방법 확인하기(손품, 발품 효율적으로 팔기)2025.02.02 - [분류 전체보기] - 5천만원으로 시작하는 재개발, 재건축_1 흔히들 재건축, 재개발은 기본 10년 정도 투자해야 수익을 얻는 것이라고 생각하고, 나 역시도 그렇다. 그리고 실제로 가장 큰 수익을 내려면 10년 정도의 기간을 투자해야 하는 것도 맞다. 그러나 10년 투자라는 게 쉽지 않다. 이번 포스팅에서는 재개발, 재건축으로도 짧은 기간에 수익을 낼 수 있는 매도,매수 시기를 포스팅해 보려고 한다. 초기투자시기안전투자시기 초기투자시기 : 조합설립인가~사업시행인가안전투자기시 : 종전자산.. 2025. 2. 16. 이전 1 2 3 4 5 ··· 13 다음
