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재개발 투자 리스크 최소화 하는 법(관리처분인가 이후 재개발 매물 투자하기+이수역 해리드 투자수익) 재개발 투자는 리스크와의 싸움이다. 초기에는 리스크가 큰만큼 기대수익이 높고, 후반부로 갈수록 리스크가 작은만큼 기대수익은 낮다. 초보자에게는 후반부인 관리처분인가 직후에 투자하라고 권하고 싶다. 관리처분계획총회 전후가 가장 안전하고 효율적인 매수 타이밍이기 때문이다. 이때도 역시 초기투자와 마찬가지로 재개발구역의 사업성 판단과 물건의 수익성 판단을 꼭 해야 한다.  사업성판단 : 지역분석재개발구역의 사업성을 판단할 때는 입지, 호재 및 악재, 사업 속도 등을 고려해야 하는데, 관리처분인가 전후 단계에서는 사업성을 판단할 수 있는 수치의 상당 부분이 확정된다. 이때는 대략적인 일반분양가, 조합원분양가, 조합원 분담금, 대략적인 비례율 등을 거의 정확하게 예측 가능하다. 그러므로 더 안전하고 확실한 투자를.. 2025. 3. 2.
동작역 임장 1. 이수 스위첸 포레힐즈- 24평/ 14억 3천만원(전세 9억정도)-366세대/ 2022년 기준>동작역(4호선) 2. 이수교 KCC 스위첸- 24평/10억 5천만원 (전세 9억정도)- 178세대 /2006년 기준>동작역(4호선) 3. 이수 힐스테이트- 24평/ 14억(전세 8억)- 680세대/ 2013년 >동작역(4호선) 더 멈 4. 동작 금강 KCC-24평/ 10억 5천(전세가 6~7억 정도)- 276세대/ 2003년>동작역(4호선) 5. 이수 푸르지오- 24평/ 16억(전세가 7~8억)- 514세대/ 2021년>동작역(4호선)이 좀 더 가까울듯 동작역에서 가까운 아파트는 없다. 적어도 10~15분 걸어야 하는데, 차도 근처라 그런지 심리적 거리감은 15분 이상이었다.신축 또는 준신축이나 1,000세.. 2025. 2. 23.
재개발 빌라(다세대주택) 감정평가액 추정하기 초기투자의 핵심은 감정평가액을 추정하는 것이다. 대부분 감정평가액이 나오는 사업시행인가 이후에 투자자들이 몰리는데 감정평가액을 추정할 수 있다면 남들 보다 빠르게 수익성 있는 지역을 찾을 수 있다.  공동주택 감정평가액 추정법(거래사례 비교법)보통 빌라나 연립주택, 아파트 등의 공동주택(집합건물)은 인근의 거래 사례와 비교하는 '거래사례 비교법'으로, 단독주택은 토지와 건물의 가치를 따로 평가해서 합산하는 방식으로 감정평가를 진행한다.  1) 인근 구역의 공시가격 비율 활용재개발구역에서 가장 거래가 많은 공동주택은 다세대주택(빌라)이다. 빌라의 감정평가 시 기준이 되는 것은 '공동주택 공시가격'이다. (현장에서는 '공주가'라고 줄임) 이는 '부동산 공시가격 알리미'에서 지번을 입력하면 조회할 수 있는데,.. 2025. 2. 23.
재개발,재건축 짧게 수익내는 방법(매수, 매도 타이밍 잡기) 2025.02.16 - [분류 전체보기] - 재개발 용어 익혀서 전문가처럼 대화하기2025.02.16 - [분류 전체보기] - 재개발, 재건축 실전투자 방법 확인하기(손품, 발품 효율적으로 팔기)2025.02.02 - [분류 전체보기] - 5천만원으로 시작하는 재개발, 재건축_1  흔히들 재건축, 재개발은 기본 10년 정도 투자해야 수익을 얻는 것이라고 생각하고, 나 역시도 그렇다. 그리고 실제로 가장 큰 수익을 내려면 10년 정도의 기간을 투자해야 하는 것도 맞다. 그러나 10년 투자라는 게 쉽지 않다. 이번 포스팅에서는 재개발, 재건축으로도 짧은 기간에 수익을 낼 수 있는 매도,매수 시기를 포스팅해 보려고 한다.  초기투자시기안전투자시기 초기투자시기 : 조합설립인가~사업시행인가안전투자기시 : 종전자산.. 2025. 2. 16.
재개발, 재건축 실전투자 방법 확인하기(손품, 발품 효율적으로 팔기)+돈이 되는 물건 찾기 저번 포스팅에서는 재개발, 재건축 용어 정리와 재개발, 재건축의 사업흐름을 정리하였다. 이번에는 실전에 어떻게 손품, 발품을 팔아서 좋은 매물을 찾을 수 있을지 정리해보려고 한다. 물론 책을 읽으면 읽을수록 참고하고 고려해야 할 부분이 많지만 Lv1.의 느낌으로 천천히 정리해 보려고 한다.  5천만원으로 시작하는 재개발, 재건축_1 5천만원으로 시작하는 재개발, 재건축_1부동산 투자에 새로운 방법을 알려준 책이다. 꼼꼼히 정리하여 재개발, 재건축 시장에 한 발을 내딛어 보려고 한다.  1. 조합설립1) 조합설립 절차재개발, 재건축이 진행되려면 지자체로부터myblog0334.tistory.com  재개발 용어 익혀서 전문가처럼 대화하기 재개발 용어 익혀서 전문가처럼 대화하기재개발 투자가 어려워 보이는 이유.. 2025. 2. 16.
재개발 용어 익혀서 전문가처럼 대화하기 재개발 투자가 어려워 보이는 이유 중 하나는 전문용어가 많아서이기도 하다. 특히나 줄임말로도 소통하니, 부동산에 가서 대화하기가 덜컥 겁나기도 한다.. 신문을 보거나, 부동산에서 흘낏 얘기할 때 보면 '피'가 얼마 붙었다고하는 얘기를 듣기도 한다. 또 '분담금'을 또 내라고 해서 조합과 시행사 간 갈등을 겪는 경우가많다는 얘기도 종종 듣는다.  용어들만 익혀도 현재 재개발, 재건축이 어떻게 진행되고 있는지를 알 수 있으니재개발, 재건축 공부를 위해 용어 공부는 필수적이다. 더보기2025.02.02 - [분류 전체보기] - 5천만원으로 시작하는 재개발, 재건축_1 해당 포스팅은 아래 책의 내용을 참고하여 필사하였습니다. =재개발 모르면 부자될 수 없다./ 저자 : 최진성 / 출판사 :한국경제신문/ 출판일 .. 2025. 2. 16.

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